El «valor de referencia» de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral, siendo determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de las características catastrales de cada inmueble, no debiendo superar el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.
El artículo decimocuarto de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas para la prevención y lucha contra el fraude fiscal, introduce diversos cambios en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Entre ellos modifica la disposición final tercera relativa al «valor de referencia», estableciendo que la Dirección General del Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas.
A este efecto, incluirá las conclusiones del análisis de los citados precios en un informe anual del mercado inmobiliario, y en un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que asignará módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos. El citado mapa se publicará en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro.
El valor de referencia catastral de cada inmueble servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, si bien no sustituye a los conceptos de «valor de mercado» o «valor catastral», que siguen operando como hasta ahora.
En el caso del Impuesto sobre el Patrimonio operará solo en inmuebles adquiridos con posterioridad a la publicación y puesta en práctica de los valores de referencia catastral.
Esta medida persigue solucionar la conflictividad existente en las comprobaciones del valor real, ámbito en el que los tribunales en diversas ocasiones a favor del contribuyente exigiendo motivación, prueba y cuestionando las valoraciones automáticas de la Administración.
En este sentido, la base imponible de los inmuebles habrá de ser como mínimo el citado valor de referencia catastral, y cuando la transacción se produzca en condiciones inferiores, será necesario declarar de acuerdo con el citado valor e impugnar posteriormente la autoliquidación.
Con el fin de que el valor de referencia de los inmuebles no supere el valor de mercado se fijará, mediante orden de la Ministra de Hacienda, un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase.
El proyecto de Orden por la que se aprueba el factor de minoración aplicable para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles, sometido al trámite de audiencia e información pública con fecha de 9 de septiembre de 2021, establece en dos artículos los factores de minoración (FM), tanto para inmuebles urbanos (artículo 1), como para inmuebles rústicos (artículo 2), siendo en ambos casos de 0,9.
Economista
Fundador del despacho hace más de 35 años.
Licenciado en Económicas por la Universidad de Alicante.
