Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmitían se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a ser vivienda habitual.

Cuando para adquirir la vivienda habitual transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerara como importe total obtenido en la transmisión, el valor de transmisión, en los términos previstos en la Ley del Impuesto, menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

¿Qué es para la administración una vivienda habitual?

La administración considera vivienda habitual la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

En la normativa de IRPF se entiende que la vivienda es habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo u otras análogas «justificadas» TSJ Madrid 17-04-2012.

Para que la «nueva vivienda habitual» constituya la residencia habitual del contribuyente, es preciso que sea habilitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. No obstante, se entenderá que la vivienda adquirida no pierde el carácter habitual, cuando, se produzcan las circunstancias establecidas en el Reglamento del Impuesto.

La rehabilitación de la vivienda que vaya a tener el carácter de habitual debe cumplir los requisitos exigibles para otorgar derecho a deducción por tal concepto.

La consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, que, entre otros, dispone: «Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años». Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, «debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras». Para calificar la vivienda transmitida como habitual, se debe tener en cuenta lo dispuesto en el apartado 4 del mencionado artículo 54, que establece: «4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión».

Si donamos la vivienda a un familiar: Para que una ganancia patrimonial derivada de la transmisión de vivienda habitual pueda quedar exenta por reinversión es requisito básico que el importe total obtenido en la transmisión se reinvierta total o parcialmente (exención parcial) en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Dado que la transmisión de la vivienda habitual ha sido, mediante una donación, es decir, sin contraprestación, no puede haber reinversión alguna, por lo que no podrá aplicar la exención prevista en el artículo 38 de la Ley del Impuesto a la ganancia patrimonial generada en dicha transmisión

¿Cómo justifico que la nueva vivienda es habitual?

En relación con la forma de justificar la residencia habitual en la vivienda que, en su caso, adquiera, el concepto de vivienda habitual se configura desde una perspectiva temporal que exige una residencia continuada durante al menos tres años, admitiéndose como excepción un plazo inferior cuando concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio. Esta residencia continuada supone, por tanto, la utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, circunstancia que no se ve alterada por las ausencias temporales. Dicha residencia es una cuestión de hecho que deberá ser concretada a partir de circunstancias previstas normativamente, dicha circunstancia podrá acreditarse por cualquier medio de prueba válida en derecho (conforme disponen los artículos 105 y 106 de la Ley General Tributaria, Ley 58/2003, de 17 de diciembre); a requerimiento de los órganos de gestión de inspección de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, a quienes corresponde su valoración. En este sentido, cabe señalar que, el simple empadronamiento no constituye, por sí mismo, elemento suficiente de acreditación de residencia y vivienda habitual en una determinada localidad, como tampoco lo es el hecho de trasladar el domicilio fiscal a lugar determinado.

¿Si lo que hago es construirme una vivienda no adquirirla, puedo acogerme a la deducción?

La construcción de la vivienda habitual únicamente se asimila a la adquisición de la vivienda a efectos de la deducción por compra de vivienda, en tanto que para la exención por reinversión la única asimilación es la de la rehabilitación; por tanto, la reinversión en la construcción de la futura vivienda habitual , exige que dicha vivienda sea adquirida jurídicamente (finalización de las obras ) en el plazo de dos años posteriores o anteriores a la transmisión, siendo indiferente el momento del inicio de la construcción; por tanto, el plazo de 4 años no resulta de aplicación a la exención por reinversión.

¿Hay limite de ganancia patrimonial para la reinversión?

No hay limite establecido siempre que se reinvierta el total.

¿Cómo calculas el importe?

Al importe total obtenido de la venta de la vivienda se le descontaran los gastos generados en la venta (gastos de notario, IIVTNU, etc.)

En el caso de que se invierta una cuantía inferior del importe obtenido por la transmisión, la exención sería parcial en proporción a los importes reinvertidos dentro de dicho plazo. Por tanto, el contribuyente podrá aplicar la exención por reinversión en función de la cuantía que, del importe total obtenido en la venta de su anterior vivienda habitual (y no sólo de la ganancia patrimonial generada), invierta, dentro de los dos años posteriores, contados de fecha a fecha, desde la transmisión de la precedente habitual, en satisfacer el precio de adquisición de la nueva vivienda habitual.

¿Qué plazo tengo para reinvertir?

La reinversión se debe efectuar de una sola vez o sucesivamente en un plazo no superior a dos años.

OJO IMPORTANTE Cuando la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente viene obligado a hacer constar, en su declaración de renta del ejercicio en que se obtenga la ganancia de patrimonio, su intención de reinvertir en los plazos y condiciones antes señalados.

También es posible adquirir primero la nueva vivienda habitual y después en los dos años siguientes, transmitir la anterior vivienda, siempre que la cantidad percibida por ésta se destine a satisfacer el precio de aquélla.

Se entenderá a estos efectos que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando la vivienda habitual objeto de transmisión reúna tal condición en el momento de la venta o en los dos años anteriores a la transmisión, y también cuando la vivienda que se transmite hubiese dejado de tener la consideración de vivienda habitual por haber trasladado su residencia habitual a la nueva vivienda en cualquier momento posterior a la adquisición de ésta última.

Es posible que el precio de la vivienda transmitida sea cobrado a plazos o con precio aplazado. En este caso se entenderá que la reinversión se efectúa dentro del plazo, cuando el importe de los plazos cobrados se destinen al pago de la nueva vivienda habitual dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.

A efectos de la exención en el IRPF de las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, la adquisición de la nueva vivienda habitual debe entenderse como adquisición jurídica, entendiendo por tal la que se produzca en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda, siendo asimilable a la adquisición únicamente la rehabilitación de la vivienda, y no otras situaciones como serían la construcción o la ampliación, que sí están previstas para la deducción en cuota pero no para la exención por reinversión. Ninguna norma impide que el contribuyente pueda gozar asimismo del beneficio fiscal de la exención por reinversión si destina las cantidades obtenidas en la enajenación a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual en construcción, incluida la posibilidad de autopromoción, siempre que llegue a adquirir la propiedad de la vivienda dentro de los dos años siguientes a la enajenación de la anterior (o de los dos años anteriores), no siendo aplicables las normas que la normativa del Impuesto prevé específicamente para la construcción (entre ellas, el plazo de cuatro años para su finalización desde el inicio de la inversión) Resolución del TEAC, en recurso extraordinario de alzada para la unificación de criterio 00/6371/2015 en relación con la aplicación en IRPF de la exención por reinversión en vivienda habitual en supuestos de construcción de la nueva vivienda.

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