El TS establece doctrina sobre distribución de gastos hipotecarios

El Tribunal Supremo declara la nulidad, por su carácter abusivo, de la cláusula incluida en los contratos de préstamo con garantía hipotecaria que establece que sean de cargo de la parte prestataria la totalidad de los gastos e impuestos derivados de la operación.

Dicha atribución indiscriminada y sin negociación individualizada produce un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes dado que, en virtud de las disposiciones de Derecho español aplicables, no le corresponde al prestatario en todo caso el abono de la totalidad de los mismos.

Por lo que respecta a los efectos de esta declaración de nulidad y a las cantidades que debe reintegrar la entidad financiera por indebidamente cobradas, por tratarse de pagos que se hacen a terceros y que estos no pueden dejar de percibir, la Sala se pronuncia sobre la distribución de dichos gastos y tributos conforme a la normativa vigente en el momento de la firma del contrato, pero teniendo en cuenta que el préstamo y la hipoteca, aunque figuras jurídicas diferentes, son inescindibles y conforman una institución unitaria.

En primer lugar, y por lo que se refiere a los gastos notariales, el arancel se aplica por un solo concepto, el préstamo hipotecario. Así, la sentencia declara que la intervención notarial interesa a ambas partes, al consumidor por la obtención del préstamo a un interés generalmente inferior al que pagaría en un contrato sin garantía real y al prestamista por la garantía hipotecaria. En consecuencia, procede distribuir por mitad los costes de la matriz de la escritura. Esta misma solución debe predicarse respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario. Por el contrario, en la escritura de cancelación de la hipoteca es el prestatario el interesado en la liberación del gravamen, por lo que es a él a quien corresponde este gasto. Por último, las copias de las escrituras notariales deberán ser abonadas por quien las solicite.

En segundo lugar, deberán ser abonados por la entidad prestamista los gastos registrales que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario por cuanto la garantía hipotecaria se inscribe a su favor, mientras que el pago de los devengados por la inscripción de la escritura de cancelación, corresponden al prestatario por inscribirse a su favor.

En tercer lugar, la Sala dispone que los gastos de gestoría se sufraguen por mitad por cuanto los servicios del gestor se realizan en interés o beneficio de ambas partes contratantes.

Y en cuarto y último lugar, y respecto al impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, la Sala confirma la doctrina jurisprudencial que señala que el sujeto pasivo del mismo es el prestatario. Considera que no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por ser aplicable únicamente a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contener regulación retroactiva alguna.

Por el contrario, el Alto Tribunal desestima la acción de nulidad de la cláusula que establece una comisión de apertura. No es una partida ajena al precio del préstamo, sino que, junto al interés remuneratorio, constituyen las dos partidas principales del precio del préstamo pues son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario. Esto es, no corresponden a actuaciones o servicios eventuales.

No es la repercusión de un gasto, sino el cobro de una partida del precio que el banco pone a sus servicios, sin que la normativa aplicable le exija probar la realización de las actuaciones asociadas al estudio y concesión del préstamo ni el coste que las mismas le han supuesto.

Además, señala la Sala que la fijación del importe de la comisión de apertura constituye la fijación libre del precio de sus servicios por parte de la entidad financiera y no la repercusión de un gasto.

Por último, la sentencia declara el carácter transparente de dicha comisión. Considera que es de general conocimiento entre los consumidores interesados en contratar un préstamo hipotecario el hecho de que, en la gran mayoría de ellos, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio. La entidad bancaria está obligada a informar sobre ella, siendo uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de los Bancos. Y debiendo pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, el consumidor medio le presta especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo.